Per coloro i quali si sono interessati al mercato immobiliare di Phuket (Thailandia) ed in particolare alla possibilta’ di generare reddito attraverso gli affitti turistici, la situazione prima della pandemia Corona virus mostrava che a Phuket coesistono oltre 16,800 immobili promossi sulla piattaforma digitale Airbnb. Questi ancora oggi sono presenti sul mercato, pronti alla ripartenza e comprendono camere private, bed and breakfast e case vacanze.
CASE INDIPENDENTI E VILLE
In questo specifico segmento, gli immobili affittati a corpo (case intere con una o più camere) rappresentano il 76% del mercato con un totale di 12,372 immobili mentre le camere private affittate in assenza o presenza di Host (locatore) rappresentano il 23% del mercato con un totale di 3,714 immobili. Le camere condivise senza bagno stanno ormai scomparendo e rappresentano solo l’1% del mercato.
PIATTAFORME DIGITALI
Dal 2017 si è registrata una crescita incessante di nuovi immobili immessi nel mercato del breve raggiungendo in alcuni mesi picchi di oltre 800 locatari attivatisi sulle piattaforme digitali Airbnb e Homeaway. Dei 16,800 immobili oltre l’89% si è registrato sulla piattaforma Airbnb e circa il 6% su Vrbo (di proprietà del gruppo Expedia). Circa il 5% degli immobili sono promossi su entrambe le piattaforme. Dei 16,800 immobili 645 (5%) sono monolocali (studio), 3,964 sono ville o appartamenti con due camere (32%), 2,488 (24%) sono ville o appartamenti con tre camere, 1089 (9%) sono ville o appartamenti con quattro camere mentre 1,239 (10%) hanno cinque o più camere.
PATONG, KAMALA E KATA IN POLE POSITION
Nel quarto trimestre 2016 si registravano a Phuket 10,000 case vacanze attive sul portale Airbnb pertanto il numero di immobili destinati al segmento affitti brevi è cresciuto del 60% in soli quattro anni. Le aree più popolari per il mercato short sono indubbiamente sempre le stesse quindi Patong, Karon, Kamala, Kata e Nai Harn ma, un forte sviluppo lo hanno registrato anche le zone di Palai (nei pressi di Chalong), Chalong e Rawai. Sebbene in queste zone il mare non sia praticabile, il turismo ha probabilmente apprezzato questa fascia sud-est come base ideale per fare escursioni su altre isole e come alternativa al turismo caotico della fascia occidentale.
LAYAN, BANG TAO, LE NUOVE DESTINAZIONI
Nella fascia occidentale che va da Bang Tao a Nai Harn si concentra il 90% degli immobili destinati al turismo presenti sul l’isola mentre Cape Panwa, Ao Yon (sud-est) e Layan (nord-ovest) rappresentano ancora oggi delle nicchie da non sottovalutare. Anche a Phuket Town qualche immobile è stato timidamente convertito ad Airbnb ma il numero di strutture (prevalentemente camere) non supera le 150 unità e il mercato in generale non presenta ancora numeri interessanti in rapporto ad altre aree.
STAGIONALITA’
Phuket ha registrato come di consueto una forte stagionalità confermando un aumento della domanda nell’intervallo di tempo che intercorre tra Novembre e Febbraio. L’occupazione media passa dal 20% di Ottobre 2019 al 71% di Gennaio 2020. Nel mese di Febbraio, nonostante la crisi Corona Virus, 11,729 immobili hanno comunque ricevuto almeno una prenotazione dal portale Airbnb e l’isola ha registrato un’occupazione media del 69% forse anche per effetto dei turisti che hanno riscontrato difficoltà a rientrare a casa dopo la cancellazione di voli e blocchi attuati dalla Cina. Per comprendere meglio il dato relativo all’occupazione è opportuno comprendere che questa è influenzata da diversi fattori pertanto si registrano forti differenze tra immobili recepiti in modo diverso dal mercato. Per comprendere meglio il dato è opportuno introdurre velocemente il concetto di percentile facendo poi analisi e interrogandosi circa i comportamenti d’acquisto…
